跟著政策利好迭出、電商思維的滲入，內地物流地產前程15年20億平方米擺佈的潛在開闢量，已讓各路資金巨頭開端布局，欲從中分食一杯羹。
記者最近查訪發明，包含有平安無事保險旗下的平安無事不動產、中銀集團、凱雷集團、嘉民中國物流基金等內地外資金巨頭均在加碼物流地產領域。
從投資格式來看，這些金融資金大多數通過與技術物流開闢商配合的格式參與開闢，甚至部門還延長至運營階段。在中國物流統籌研討院副院長李芏巍看來，這是一種代表的“輕”財產模式，對行業鏈各方均有不錯的回報。但是，物流產業是一個巨大的行業，精耕細分市場抓鴻運營關乎投資成敗。
海內外資本蜂擁而入
前不久，平安無事不動產從領盛投資手中并購了9萬平方米的成都物流項目。“平安無事不動產看到這個項目不錯，買回來進行培養，這徹底是一種投資行徑。”第一太平戴維斯華西區高等助理董事羅元均通知記者。
據了解，該項目是仲量聯行旗下的領盛投資借助其成立的30億美元領盛亞洲時機基金III，在2007年并購得來的投資項目。仲量聯行華西區工業部董事黃暉表明，以保險資本為底細的平安無事不動產偏向于抉擇危害不大、收益歷久穩健的投資項目，物流地產極度相符這一特色。
無獨占偶，2012年8月，銀證基金與一家投資機構配合擬成立一支總規模為20億元的銀證富通物流基金，投資標的為占地3500畝的綿陽國際農業物流園項目等。銀證基金官網揭露，該基金共計10期，存續期5年，基金以合伙格式存在，預期收益率達12，并通過分紅退出。
嘉民中國物流基金在國內核心都會的快速布局更凸顯了私募巨頭看好中國物流地產的前程回報預期。上年7月，嘉民集團和加拿大養老金方案投資委員會CPPIB向旗下的嘉民中國物流基金注資5億美元，二手吃角子老虎機總股本投資已累計15億美元，而嘉民集團中國區高層前不久還曾對媒體揭露，前程這個基金規模要到達30億~40億美元。
嘉民集團官網顯示，截至上年6月底，嘉民中國物流基金已在上海、北京、天津、成都等7個市場投資了17網上老虎機個物流項目，出租率982。前程12個月，物流開闢項目將增至約80萬平方米。
上年8月，凱雷集團和TheTonsendGroup出資2億美元，投向了上海宇培集團。本年2月，中銀投資、中國人壽與HOPU基金共同出資235億美元投向了世界最大的物流開闢商普洛斯，而這家企業在華物流開闢業務占比高達53，方案前程3~5年在中國年成長支出增長率達30~40。
在黃暉看來，像普洛斯中國這種趕快擴大與其強盛的募資本事深厚關連，一個項目以少量自有資本撬動至少2倍以上的資金杠桿，內地一些企業固然也在嘗試基金募資，但在海內外物質整合上，短期內很難趕超普洛斯。中小開闢商可能更多將飾演“二傳手”的腳色，其手頭的項目變成資金巨頭打獵的目的。
“持有型”成主流
截至上年9月底，嘉民集團控制財產高達240億澳元，同比上升52，集團及旗下控制基金簽定總計631萬平方米的租約，年租費收入7500萬澳元，物業出租率到達96，加權平均租期48年。
而據普洛斯財報，截至本年3月底，普洛斯中國物業建面1870萬平方米，財產代價82老虎機 演算法2億美元，此中“完工且不亂物業”及“完工將不亂物業”兩項指標總計970萬平方米，財產代價過份60億元。
“歷久持有開闢物業是前程物流地產開闢的主流之一，同時也會有增值型和時機型兩種模式存在。”世邦魏理仕工業及物流辦事部華西區高等經理尤鵬偉向記者表明，“增值型是通過對已有物業的從頭定位和二次開闢來獲取增值收益；時機型是通過較低本錢開闢新興市場物業，在前程幾年內市場趨于成熟時出售牟取較高回報。”
在尤鵬偉看來，這種持有模式的最大優勢在于不亂的運營控制體系和不亂的都會網絡布局，實用于歷久多都會成長的物流企業、商貿企業和生產企業。從回報來講，加倍不亂可信。
“賬面租費收益的毛回報率通常在8~10，內部收益率IRR至少在15以上。一些新興市場的項目往往可以高出許多，平均年回報率30以上的項目也不算少見。”尤鵬偉增補說。
市場“細分”考驗運營本事
資金對物流地產的追捧，在技術人士眼里需求格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資趕快催生泡沫。“物流地產追求更多的是物質性和運營本線上拉霸機事，抓準細分市場很主要。”羅元均表明。
通常來說，差異資本底細的基金會有差異的退出機制。但是，資金也很難全程介入物流地產開闢與運營，由於當前內地鮮有真正的公募REITs顯露，所以物流地產后期運營重要還是依賴有實力的技術開闢商。
拉霸遊戲 前不久，萬科地產正式公佈進入物流地產領域，萬科地產成都公司總經理張晉元表明，物流地產更注目如何精細化控制運營、管理本錢。
羅元均以為，物流地產運營環節最輕易出危害的是控制細節，由於控制對象全是貨物。而尤鵬偉以為，運營隊伍需求創設合適的控制條理，深入研討需要客戶市場的物流行運方式，研討客戶市場的競爭格局和成長趨勢，為客戶提供尺度化、體制化辦事等。
起源：每天經濟報導
版權及免責宣示：凡本網所屬版權作品，轉載時須牟取授權并注明起源“中國行業經濟信息網”，違者本網將保存追查其關連法條義務的權利。凡轉載詞章，不典型本網意見和態度。版權事宜請聯系：010-65363056。
